解封后第一盘,万科启城一期又来了,均价5.7万/平,实探值不值得买

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解封后第一盘,龙华观澜万科启城一期第二批入市。

项目备案678套住宅, 均价 5.7万/平,最低单价5.1万/㎡,最高单价6.2万/㎡,总价范围411-710万。 户型 为建面约79-115㎡平3-4房,精装交付。

销售方案已经在项目官微公示:

3月20日-3月23日进行意向登记;

3月24日-3月25日意向登记人名册公示以及摇号;

3月26日线上 选房

万科启城是原长湖头村旧改项目,位于龙华福城街道。项目共分为三期建设,总占地约4.2万㎡,包含了住宅、公园、街区 商业 、商务 写字楼 等业态。这次推售的是位于一期01 地块 的1、2、5栋, 开发商 将一期分为两次推售。

一期于2020年12月推售首批720套住宅,含 装修 均价约5.7万/㎡,与这期价格一样, 开盘 当天去化约6成,后续产品销售也比较顺利,口碑也比较不错。

如今二期入市,所面临的市场局面却与一期截然相反,2020年“打新”为潮流;2021-2022年优质 新房 层出不穷,置业者打新“货比三家”愈发谨慎。

2021年观澜共入市了3个盘, 认筹 率和去化率都非常的“虐”, 不过更多的是 楼盘 本身的原因,所处位置都比较偏,交通也不方便。万科启城作为观澜难得的地铁盘,不知这次能否为观澜扳回一局呢?

片区龙头社区,价格也是“龙头”

项目距离4号线长湖地铁站约600米,轨道交通还是很方便的。 不过即将入市的这期产品是整个项目距离地铁站最远的,位于最内侧, 去地铁站还得费些时间,但也不算太远,800米左右。最近的是项目的 公寓 产品,目前还处于旧改拆迁状态。

项目周边商品二手房较少,华盛观荟名庭、峰荟名庭,以及2020年入市的锦顺星苑。其他基本都是 城中村 、工业区和旧改项目,环境较为复杂。看来未来片区环境 改善 如何还得看万科, 不过从近一两年来看,估计环境不会有太大的改善。

万科启城不论是体量还是规划都是片区的龙头项目,但是价格同样也是“龙头”的存在。 二手房指导价 出台前,万科启城周围二手房房价最高上到6万+/平,项目与周边二手房有 倒挂 价差。但指导价出台后,再加上 楼市下行 限价盘 降价,均价5.7万/平的价格显得就有点贵了。

华盛观荟名庭和峰荟名庭紧邻万科启城,前者二手房指导价为5.12万/平,后者为4.77万/平,比万科启城低5800-9300元/平。

附近2020年入市的锦顺星苑,当时备案价为5.26万/平, 毛坯 交付。比启城距离4号线长湖地铁站会更近,约100米,位于观澜第二小学旁边。 小区 规模较小, 配套 没有万科启城丰富,不过比启城少了4400元/平。

万科启城不论在二手房还是新房上都没有什么价格优势。但有一说一,万科启城确实是观澜片区难得的,各方面配套都比较齐全的新盘。 但一切都还“在建中”,需要有一段等待期,这也是买新房的矛盾。

配套齐全但不成熟

大部分靠自给自足

万科启城的商业、教育资源等配套都很丰富。项目自带7.9万平商业,周边还有华盛观荟名庭和峰汇名庭的 裙楼 商业,不过并没有什么大品牌餐饮或者服饰店入驻,未来还得靠万科自给自足了。

值得一提的是,华盛观荟名庭一侧紧挨万科启城,另一侧则是城中村。三个商品房在这一片倒是有种“三足鼎立”的姿态, 还是那句老话,片区环境改善…仍需等待。

从地铁站前往一期途中会路过在建的九年一贯制长湖学校(龙华区第三外国语),还在打 地基 状态,估计还得等待1-2年才能投入使用。离万科启城一百米左右,未来上学还是很方便的,不过还得根据积分情况和 学区 划分而定。

另外,万科启城还带有9班幼儿园, 就位于接下来要入市的1、2、5栋 住宅楼 旁边, 未来接送孩子上下学会比其他几期更加方便,下楼便是。

目前万科启城一期即将 封顶 ,马上是 准现房 状态,根据规划,万科启城第一批 房源 交房 时间是2024年1月,按照目前在进度,说不定还会提前。二期则没那么快,进度还在一期的“半山腰”,据规划是2024年上半年。

这期户型与上期一致,最大亮点就是建面约79-99平可做3房、建面约112-115平做4房。 不论是建面约79平的刚需户型,还是建面约112平以上的刚改户型都带有一个6米长的阳台。

估计建面约79平这户型是最受欢迎的,但是置业者还需看好朝向再入手。虽然这样的户型在观澜不算稀奇,但从项目整体配套和交通等综合因素来看,是锦上添花。

户型鉴赏,左右滑动

总的来说,万科启城除了价格、周围环境正处于建设中之外,不论是在产品、交通、教育、商业等综合配套来看都是不错的。不过爱住家还是要提醒置业者,均价5.7万/平的价格在深圳还是有很多更好片区或更好配套的房子可以选择,置业者需多对比对比。 与项目势均力敌的对手合正观澜汇三期,周围配套会更加成熟,估计今年也会入市。

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